Взаимоотношения с УК

Во-первых, не надо заключать договор с УК сроком более чем на один год. За год вы вполне можете разобраться, устраивает ли вас эта управляющая компания. Тогда в случае удовлетворительной работы УК можно заключить договор и на более длительный срок, но не более пяти лет. Не забудьте, что договор управления МКД заключается между каждым собственником и УК.

В этом договоре обязательно должны быть указаны:

состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением УК обязательств по договору управления.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, что были указаны в договоре.

Если УК не выполняет условий договора, собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. За тридцать дней до прекращения договора УК обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Это может быть как другая УК, так и ТСЖ, и жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, или, в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений, даже один из собственников, указанный в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом. Если же такой собственник не указан, - то любой собственник помещения в таком доме.

Не забудьте, что УК в течение первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора за предыдущий год, если иное не установлено договором.

Главное - составить договор с УК так, чтобы заставить управляющую организацию уважать собственников вашего дома и относиться к управлению домом ответственно. Для этого попросите представить УК акт о состоянии общего имущества. Обязательно включите в договор управления необходимый вам перечень работ и услуг, обеспечивающих комфортные условия проживания в доме. Чтобы отчетливее понимать реальную стоимость услуг, потребуйте от управляющей компании составить смету по каждому виду работ и услуг, включенных в договор управления. Заключайте договор только на один год. Это позволит в случае необходимости через год выбрать другого «управляющего».

Договор на срок более года можно заключать только при условии привлечения управляющей компанией инвестиций в модернизацию дома. Не забудьте потребовать представить расчеты по окупаемости инвестиций!

В договор управления многоквартирным домом включите обязанность управляющей организации периодически отчитываться перед собственниками (жителями) о проводимых работах путем вывешивания отчетов на досках объявлений. И предусмотрите в договоре управления штрафные санкции в случае нарушения его условий.

В первую очередь, необходимо проверить учредительные документы УК. Зная название фирмы, легко проверить, существует ли такая организация на самом деле - достаточно получить сведения из Единого государственного реестра юридических лиц или потребовать такую выписку у представителей УК.

Второе, на что следует обратить внимание, - это то, как давно компания работает на рынке коммунальных услуг. Чем дольше она работает, тем больше у нее своих наработок и связей. Хорошо, если стаж уже есть. Следовательно, вы можете опросить жильцов тех домов, которые уже управляются этой УК, и поинтересоваться, каков уровень оказываемых компанией услуг. Хуже, если компания образована недавно, тогда следует выяснить прошлое ее руководителей и главных специалистов, как давно они занимаются этим бизнесом, где начинали и чего достигли.

Договор с УК необходимо читать самым внимательным образом. Не надейтесь только на себя. Хорошо, если вы проведете юридическую экспертизу договора с привлечением консультантов, специализирующихся по этим вопросам, либо сотрудников жилищной инспекции.

Выясните, какие услуги и за какие деньги вам будут оказываться. Помните, что тарифы на основные коммунальные услуги (водо-, газо-, тепло-, энергоснабжение) регулируются государством. А вот остальные - техобслуживание, вывоз мусора и прочее - зависят от условий каждого конкретного дома, вплоть до экономии на уборщице. Все должно быть точно записано в договоре. По первому вашему требованию вам должны разъяснить, что входит в ту или иную сумму, откуда она вообще взялась. В договоре должна быть указана ответственность за его неисполнение компанией: в каком порядке будет признаваться это неисполнение и какие меры оно повлечет для компании.

Если всего вышеперечисленного нет, значит, компания недобросовестно относится к своим обязанностям. Бывают такие случаи, когда компании подделывают протоколы общего собрания собственников жилья. Столкнувшись с ситуацией, когда УК уже выбрана, но ни вы, ни ваши соседи даже и не слышали о прошедших выборах, не то, что принимали в них участие, проверьте правильность проведения собрания, его правомочность и сам факт его проведения.