Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах
Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома при управлении домом управляющей организацией и при непосредственной форме управления возложена на собственников помещений многоквартирного дома. Указанная обязанность исполняется путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией либо договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы. Необходимо сразу отметить, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества.
При выборе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом обязанность по содержанию общего имущества возлагается на соответствующую организацию.
Одним из основополагающих нормативных правовых актов, регламентирующих вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома, является постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, которым утвержден Перечень работ, подлежащих выполнению при содержании общего имущества (далее – Минимальный перечень), а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила).
Минимальный перечень и Правила применяются к правоотношениям, возникающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, указанные в названных документах требования обязательны для исполнения как управляющими, так и обслуживающими организациями.
Минимальный перечень должен служить определенным ориентиром при заключении договоров управления многоквартирным домом с управляющей организацией либо договоров о содержании и ремонте общего имущества. Однако, как вполне обоснованно указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре.
Также Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10 указал, что управляющие организации выступают в отношениях с собственниками помещений как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Таким образом, отсутствие финансирования согласно договору на выполнение отдельных текущих, неотложных, обязательных сезонных работ и услуг не освобождает управляющие организации от обязанности их выполнения.
Подводя итог, следует отметить, что надлежащее содержание общего имущества многоквартирных домов, и, как следствие, качество и создание безопасных жилищных условий является важным направлением социально-экономической политики государства. В случае ненадлежащего исполнения обязанности по содержанию общего имущества собственники помещений могут обратиться с соответствующими заявлениями в Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области, департамент городского хозяйства администрации Города Томска (при наличии в доме муниципального жилищного фонда) и органы прокуратуры.
