Обзор последних изменений в сфере долевого участия в строительстве
13 июля 2020 года подписан Федеральный закон № 202-ФЗ (Закон № 202-ФЗ), содержащий очередной пакет изменений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон № 214-ФЗ) и иных законов. Значительная часть принятых поправок касается правового регулирования долевого участия в строительстве. В то же время некоторые из изменений застрагивают более широкий круг вопросов, связанных с правовым регулированием недвижимости в целом.
Основные нововведения, внесенные Законом № 202-ФЗ, устанавливают:
1. Новые правила использования денежных средств, привлеченных от участников долевого строительства.
1.1 Предоставляют возможность получения денежных средств со счетов эскроу на более раннем этапе.
В соответствии с Законом № 202-ФЗ застройщики теперь вправе получать денежные средства дольщиков, внесенные на счета эскроу, сразу после ввода построенного здания в эксплуатацию. По ранее действовавшим правилам застройщикам приходилось ждать первой государственной регистрации права собственности участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства (жилого или нежилого помещения), расположенного в таком здании.
1.2 Расширяют возможности использования денежных средств для отдельных застройщиков.
Застройщики, имеющие право реализовывать строительный проект без использования счетов эскроу, существенно ограничены в возможности получать финансирование и распоряжаться денежными средствами дольщиков. Закон № 202-ФЗ смягчает эти ограничения. В частности, застройщики получили право:
· осуществлять по расчетному счету застройщика операции, связанные с предоставлением целевых займов дочерним обществам (которые также являются застройщиками) на реализацию строительных проектов;
· использовать денежные средства, полученные от участников долевого строительства, на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства и/или реконструкции сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения строящегося здания, и объектов социальной инфраструктуры.
2. Упрощение отдельных процедур в сфере долевого строительства.
2.1 Регистрация права собственности на объект долевого строительства
Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности участников долевого строительства без необходимости оформления доверенности от каждого дольщика. После регистрации застройщик обязан передать собственнику выписку из Единого государственного реестра недвижимости (Реестр), удостоверяющую государственную регистрацию права.
2.2 Погашение записи о залоге земельного участка под созданным объектом недвижимости.
В случаях когда земельный участок, находящийся под созданным объектом недвижимости (или права аренды/субаренды такого земельного участка), заложен в пользу участников долевого строительства и/или финансирующего банка, залог погашается в момент государственного кадастрового учета здания. Ранее такой залог подлежал погашению только после передачи всех объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
3. Новые требования к застройщикам в отношении раскрытия информации
Застройщики обязаны раскрывать следующую информацию посредством Единой информационной системы жилищного строительства, ведение которой осуществляет Дом.РФ:
· проектную документацию и все изменения к ней;
· информацию о бенефициарных владельцах, прямо контролирующих более чем 5% голосующих акций (долей) застройщика (ранее – только косвенно);
· дополнительную информацию о физических и юридических лицах, входящих в группу застройщика (СНИЛС, ИНН);
· информацию о проекте строительства: сведения о генподрядчике, сведения о предельных параметрах разрешенного строительства и сведения о сроке передачи объекта участнику долевого строительства;
· информацию о целевых кредитах/займах, предоставленных застройщику, с указанием суммы задолженности и срока исполнения обязательств застройщика в полном размере.
4. Иные изменения в сфере долевого строительства.
Закон № 202-ФЗ также вводит следующие изменения в сфере долевого строительства:
· нарушение срока ввода в эксплуатацию многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, возводимых с привлечением денежных средств дольщиков, застройщиком и компаниями группы застройщика на срок более трех месяцев больше не является основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. Получение такого заключения является обязательным условием для привлечения денежных средств участников долевого строительства; и
· изменения, связанные с порядком ведения единого реестра проблемных объектов, отдельными особенностями банкротства застройщиков, особенностями применения материнского капитала при оплате объектов долевого строительства, требованиями к рекламе застройщиков и дополнительными полномочиями Дом.РФ.
5. Изменения, связанные со вводом в эксплуатацию и государственной регистрацией прав в отношении созданных объектов недвижимости.
5.1 Допустимое отклонение общей площади созданных объектов недвижимости.
В соответствии с Законом № 202-ФЗ объект недвижимости может быть введен в эксплуатацию, если данные о площади построенного объекта, указанные в техническом плане, отличаются от данных о площади, указанных в проектной документации и/или в разрешении на строительство, не более чем на 5%.
При этом кадастровый учет и регистрация права будут приостановлены, если площадь созданного объекта недвижимости превышает допустимое отклонение, указанное выше, и/или другие параметры данного объекта недвижимости (количество этажей, помещений и/или машиномест) не соответствуют данным, указанным в проектной документации и/или разрешении на строительство.
5.2 Ограничение ответственности Росреестра при рассмотрении документов в отношении созданных объектов недвижимости.
Закон № 202-ФЗ сузил объем правовой экспертизы, проводимой Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в отношении документов, поданных на регистрацию права на созданные объекты недвижимости. Данная экспертиза теперь ограничивается проверкой соответствия сведений, указанных в техническом плане, сведениям, содержащимся в разрешении на строительство и/или проектной документации (в случае нового строительства или реконструкции), и акте приемочной комиссии (в случае перепланировки).
Кроме того, указывается, что в ходе данной экспертизы государственные регистраторы проверяют только следующие параметры: общую площадь объекта недвижимости, количество этажей, помещений и машиномест.
Росреестр и отдельные государственные регистраторы не несут ответственность за убытки, причиненные жизни и здоровью граждан, которые возникли в связи с нарушениями требований, допущенными при строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию объектов недвижимости или перепланировке помещений в них.
Закон № 202-ФЗ вступил в силу с 13 июля 2020 года, за исключением отдельных положений.
Информация подготовлена прокуратурой Кировского района г. Томска
