Соблюдения прав граждан, инвестирующих свои денежные средства в строительство объектов недвижимости
Вопросы соблюдения прав граждан, инвестирующих свои денежные средства в строительство объектов недвижимости, являются актуальной темой. На сегодняшний день все больше и больше появляются обманутых дольщиков недобросовестными застройщиками.
В настоящие время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, возникновением у них прав собственности, а также установлением гарантий защиты их прав, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Действие данного Федерального закона при строительстве (создании) многоквартирных домов также распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на предоставленных им земельных участках. В случае незаконного привлечения денежных средств, гражданин может потребовать немедленного возврата денежных средств, уплаты в двойном размере процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, считается заключенным с момента такой регистрации.
Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются:
1. Определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, с указанием сведений о назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат.
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Необходимо обратить внимание, что в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию.
3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены.
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
Одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
Договор участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса должен содержать:
1. определение подлежащих передаче земельного участка и индивидуального жилого дома, в том числе:
а) площадь земельного участка, условный номер земельного участка, подлежащего образованию в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, адрес земельного участка (при наличии), кадастровый номер земельного участка;
б) вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства;
в) реквизиты утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, схему расположения сетей;
г) план индивидуального жилого дома с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
д) обязательство осуществить строительство (создание) объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными проектом планировки территории, проектом межевания территории и проектной декларацией;
е) перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;
2. срок передачи застройщиком индивидуального жилого дома и завершения строительства (создания) объектов, которые будут входить в состав общего имущества;
3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантийный срок на индивидуальный жилой дом, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет;
5. реквизиты счета эскроу в уполномоченном банке и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).
При отсутствии в договоре долевого участия хотя бы одного из условий тапкой договор считается незаключенным.
